事件与实践
2026年7月27日，恒大物业发布公告称，公司清盘人已正式重启出售进程。公告显示，此前的潜在买方决定不推进潜在交易后，清盘人持续与若干潜在买方就潜在交易展开讨论，这些潜在买方包括新加入该流程的各方，以及此前曾参与过该流程的其他方。下一步计划邀请潜在买方对集团进行尽职调查，但截至公告日期，出售流程的拟定时间表尚未最终确定，清盘人尚未收到任何要约，也未就潜在交易订立任何具有法律约束力的协议。这意味着恒大物业控股权出售在经历一轮谈判终止后，再次回到竞买阶段。
恒大物业的出售历程可谓一波三折。2020年公司以”中国物业龙头”之姿登陆港交所，市值一度突破2000亿港元。2021年恒大债务危机爆发后，恒大物业成为母公司手中最具变现价值的资产。当年合生创展拟以200.4亿港元收购50.1%股权，交易最终搁浅。此后出售一度停滞，直至2024年1月香港高等法院向中国恒大颁布清盘令，清盘人的核心任务之一便是将恒大系内最具流动性的资产变现以偿还境外债权人。2025年9月清盘人正式启动出售流程，经过多轮筛选，2026年4月14日与一名选定投标人签署排他性协议，展开为期30个工作日的排他性谈判。然而5月15日排他期届满未获延长，6月25日宣布谈判终止。如今仅过一个月，清盘人便重启出售进程，接触新旧潜在买方。市场传闻潜在买家包括太盟投资、信宸资本、广东旅控集团等。值得关注的是，恒大物业2025年营收136.78亿元，同比增长7.2%，净利润约10.09亿元，在管面积6.01亿平方米，第三方收入占比达99.8%，净流动资产四年来首次转正，基本面已呈现显著修复。
分析
一、危机管理的阶段性特征与策略选择
危机管理专家伊恩·米特罗夫提出危机管理的五阶段模型：信号侦测、探测与预防、损害控制、恢复阶段与学习阶段。恒大物业的出售历程清晰地映射了危机演进与管理的阶段性特征。在”信号侦测”阶段，2021年恒大债务危机的爆发构成触发信号，恒大物业作为优质资产被摆上货架。在”损害控制”阶段，合生创展200.4亿港元收购方案的搁浅，反映了危机初期资产处置面临的估值分歧与法律复杂性——危机中的资产往往面临”流动性折价”，买卖双方对风险溢价的判断存在结构性偏差。进入”恢复阶段”，清盘人主导的系统性出售流程体现了从被动应对向主动管理的转变。2025年9月正式启动出售、经过多轮筛选、排他性谈判、谈判终止、再次重启——这一曲折过程反映了危机恢复阶段策略选择的动态性。米特罗夫模型强调，危机管理的每个阶段都需要匹配不同的策略工具：在排他性谈判阶段采用”锁定单一买家”策略以追求谈判深度，在谈判破裂后迅速转向”多买家并行竞购”策略以扩大选择空间。这种策略切换能力，是危机管理韧性的重要体现。然而，反复的谈判中断与重启也可能传递负面信号，影响潜在买方的信心与出价意愿，这构成了危机管理中”速度”与”确定性”之间的永恒张力。
二、利益相关者的博弈均衡：清盘人、债权人与买方的三角格局
利益相关者理论由弗里曼于1984年系统提出，强调企业决策需要平衡多方利益诉求。恒大物业出售涉及的利益相关者格局极为复杂：清盘人代表境外债权人的集体利益，目标是实现资产价值最大化以偿还债务；中国恒大原股东的利益已基本被清盘程序架空；恒大物业自身作为独立运营的上市实体，其小股东、管理层、员工和业主的利益同样需要保护；潜在买方则追求以合理价格获取优质资产。这一多方博弈的核心张力在于估值。以恒大物业约81亿港元的市值粗略计算，51.016%股权的收购代价将超过40亿港元，但2020年上市初期市值曾突破2000亿港元——估值的巨大落差反映了母公司危机对子公司估值的深远拖累。博弈论中的”讨价还价”模型提示，谈判破裂风险与信息不对称程度正相关。排他性谈判的终止表明，买卖双方在估值、交易结构、风险分担等核心条款上未能达成纳什均衡——即双方都认为继续谈判的边际收益低于退出。清盘人迅速重启出售并引入新买方，实质上是试图通过扩大竞争者数量来改变博弈结构，降低单一买方的议价能力，从而逼近更优的均衡解。这种策略的有效性取决于优质买方的供给弹性和资产本身对买方的战略吸引力。
三、资产处置中的治理失灵与修复：从关联依赖到独立价值
公司治理理论中的代理成本理论指出，当控制权与现金流权分离时，控股股东可能通过关联交易转移子公司利益。恒大物业的治理困境正是这一理论的典型注脚。2021年爆发的恒大危机暴露了母子公司之间的资金挪用问题，治理失灵严重损害了恒大物业的独立运营能力与市场信誉。然而，危机后的治理修复路径同样值得关注。从财务数据看，恒大物业2025年第三方收入占比已达99.8%，较2024年进一步提升，净流动资产从2024年末的-9.69亿元转为正8750万元，现金及现金等价物同比增长55.3%至41.89亿元。这些指标表明，恒大物业在清盘人监督下已基本完成从”关联依赖型”向”独立运营型”的治理转型。治理理论强调，独立运营能力的修复是资产处置价值最大化的前提——一个治理透明、财务独立、运营稳健的标的，才能吸引更多优质买方参与竞争，减少危机折价。清盘人主导的治理修复，本质上是一种”接管式治理”——通过外部控制力量的介入，切断控股股东的利益输送通道，恢复子公司的独立价值创造能力。这一过程为类似危机企业的资产处置提供了可借鉴的治理修复范式。
启示
恒大物业出售谈判一波三折的案例，揭示了危机企业资产处置中的三条可迁移管理原理。其一，危机管理是分阶段的动态过程，管理者需要根据危机演进阶段灵活切换策略工具——从损害控制阶段的”求稳”到恢复阶段的”求变”，策略选择应与阶段特征精准匹配。其二，多方利益相关者博弈中，谈判破裂不一定是失败，而是博弈结构重组的契机——通过扩大参与者基数、改变信息结构，可以推动博弈向更优均衡演进。其三，治理修复是资产价值恢复的基础工程——危机企业的资产处置不能仅依赖谈判技巧，更需要在治理层面完成从”关联依赖”到”独立运营”的实质性转型，才能从根本上缩小危机折价、提升市场吸引力。对于任何处于危机或困境中的企业，理解治理失灵的根源并系统推进修复，是走出困境的必由之路。
思考
- 清盘人在排他性谈判终止后迅速重启出售流程，这一策略是否可能让潜在买方产生”标的难以成交”的负面印象？在危机资产处置中，如何平衡谈判节奏与市场信心？
- 恒大物业第三方收入占比已达99.8%，基本摆脱对关联房企的依赖。这一治理修复成果是否足以抵消”恒大”品牌负面效应带来的估值折价？
- 在多方利益相关者博弈中，清盘人代表境外债权人利益，而恒大物业的小股东、员工和业主利益如何得到充分保障？危机中的资产处置是否需要建立专门的弱势利益保护机制？
关键词：危机管理、企业治理、利益博弈
来源：每日经济新闻、界面新闻、中国房地产报 | 整理：经管讲堂
原文链接：https://www.rcbom.com/mgt/5380.html
