【经管讲堂·AI经管实践】「有房有地，为何不做算力中心」：房企AI跨界转型的路径与账本

「有房有地，为何不做算力中心」：房企AI跨界转型的路径与账本

案例背景

2026年7月，一篇《房企被催：有房有地，为什么不做算力中心》的报道引发资本市场热议。房地产行业步入存量时代，开发业务大幅收缩，一批房企正将手中闲置的土地、物业与工程建设经验，转化为切入AI算力赛道的筹码。港资老牌房企德祥地产（00199.HK）动作最为密集：2026年3月以200万美元认购AI算力基金投资英国Nscale，获得与英伟达相关行业资源对接的机会；5月委任算力行业背景的曹新伟为执行董事兼算力子公司总经理，同月获首份算力服务合同，含税2890万元交付490PFLOPS；6月与中国联通（香港）合作锁定14—16MW机房资源；7月再以3.37亿港元收购PYI 20%股权，参与江苏南通如东小洋口绿色算力中心开发。

转型并非个例。大名城2025年智算中心首期配备英伟达H800、提供2000P算力，但算力服务收入仅1534万元，占总营收0.68%；粤港湾智算（01396.HK）以并购切入，9.77亿港元收购深圳天顿数据，2025年算力收入6.17亿元占总营收61.5%，2026年上半年更斩获150亿元长期算力订单；电子城（600658.SH）走参股路径，知鱼智联以1750万元参股北京数字经济算力中心，构建通用、工业、光电、量子四层算力体系；万通发展（600246.SH）则绕开算力中心本体，以8.54亿元收购数渡科技62.98%股权切入上游PCIe交换芯片。路径各异，但都指向同一个命题：房企的第二增长曲线。

核心分析

一、资源禀赋的转化逻辑：从「卖房子」到「卖算力」

资本市场之所以「催」房企做算力，看中的是其资源禀赋的天然适配。房企手中握有闲置土地和物业，具备对接能耗指标的能力和工程建设经验，恰好对应算力中心对场地、电力、冷却和工程交付的核心需求。德祥地产布局的小洋口项目，更叠加了地热资源——洋深1井日出水量5360立方米、水温达108摄氏度，刷新长三角地区纪录，另有4500米深度、储层温度150摄氏度以上的热源待开发，配合风电光伏形成「绿电算力」的差异化壁垒。在地产股长期低迷、算力资产被认为具备长期合约、现金流稳定、抗周期等特点的背景下，资源转化不仅是业务转型，更是存量资产价值重估的路径——将低估值的不动产，重新定价为高估值的数字基建资产。中指研究院企业研究总监刘水指出，具备新型不动产如数字基建资产的房企，将能抓住新的发展机会并获得估值溢价。

二、路径分化：重资产、轻资产与产业链上游的三种打法

不同房企选择了截然不同的切入点。大名城最初希望同时覆盖建设和运营，但随着项目推进，2025年明确将算力业务由重资产建设转向轻资产运营，更聚焦算力服务与运营管理——这背后是商业模式的不断修正，算力中心投资规模大、设备更新快、回收周期长，对资金承压的房企而言重资产并非长久之计。粤港湾智算则走并购路线，直接获取算力运营能力与客户资源，迅速实现算力收入占比超六成，并引入深圳福田国资8亿元认购其算力子公司40%股权。万通发展绕开算力中心本体，投向产业链上游——此前曾计划收购光模块企业索尔思光电推进近一年后终止重组，2025年又调整为PCIe交换芯片企业数渡科技。三种打法折射出同一种认知：算力是一门与房地产开发完全不同的生意，切入点选择取决于企业自身的资金实力、能力基础与风险偏好。

三、「没有捷径」：能力重构与资金考验的双重挑战

资本市场愿意为算力故事买单，但从房地产到算力的跨越并不容易。从建设数据中心到采购GPU，再到客户获取、集群运维、电力保障和增值电信资质，每一个环节都需要全新的能力体系，对多数房企意味着重新学习而非经验复制。资金链是更现实的考验。德祥地产截至2026年3月现金及现金等价物仅1.32亿港元，3个月内两度配股募资，所募资金多数投向AI及算力基础设施，对于「烧钱」的算力业务来说并不厚实。算力对资金的「吞噬」远超传统地产开发，而房企恰恰处于资金承压周期。不过算力作为风口行业也更容易获得融资——继深圳福田国资8亿元认购后，粤港湾智算于2026年2月再按每股6港元配股募资净额约1.22亿港元。大名城算力收入占比不足1%的现状，说明转型成效尚处培育期，远未到收获时刻。

管理启示

房企转型算力中心，为传统行业跨界数字化提供了三重启示。第一，资源禀赋是转型的「敲门砖」而非「通行证」，土地和物业可以降低进入门槛，但算力运营的核心竞争力在于技术能力、客户网络与运维效率，这些无法靠地产经验自然延伸。第二，转型路径应与自身资金实力和能力基础匹配——重资产、轻资产、参股、并购各有取舍，盲目全栈自建往往导致资金链断裂，粤港湾的并购路径和大名城的轻资产转身都是务实的修正。第三，第二增长曲线的培育需要耐心，算力业务从投入到规模营收存在较长周期，企业应在战略预期中正视「培育期」的现实，避免用地产开发的快周转思维衡量数字基建的回报节奏。

其他思考

1. 房企「有房有地」的资源优势，在算力中心竞争中长期是壁垒还是会快速贬值？
2. 绿电算力（地热、风光配套）能否成为房企差异化转型的可持续护城河？
3. 当多家房企涌入算力赛道，会否重演房地产「一哄而上、产能过剩」的老路？

关键词：房企转型、算力中心、数字基建、绿色算力、第二增长曲线
来源：经济观察报、证券时报、新浪财经、腾讯新闻 | 整理：经管讲堂