案例背景
2026年9月10日，深圳迎来「8·28」新政落地后的首场宅地土拍。福田香蜜湖安托山板块的B401-0151宗地，是片区自2017年海德园地块之后、时隔近十年再出让的纯商品住宅用地，吸引中海、华润置地、招商蛇口、建发、越秀与深业联合体、中铁、深振业共7家央国企角逐。该地块起始价11.31亿元，起始楼面价约4.35万元/平方米，采用「不设上限、竞地价、价高者得」方式出让；土地面积不足6000平方米，未来可售住宅约120套，是一宗典型的核心区「迷你」宅地，须落实「交房即发证」要求，签订出让合同后一年内开工、四年内竣工。经过257轮竞价，中海地产旗下海荣房地产以总价25.5亿元竞得，溢价率125.46%，成交楼面价约9.81万元/平方米，跻身深圳涉宅用地成交单价第二高。此前的8月28日，多部委出台一揽子新政，重点部署有力有序推行商品房现房销售、优化预售制度。耐人寻味的是，就在前一天，福州「8·28」新政后的首场土拍中，本批次面积最大的83亩宅地被临时撤牌，剩余3幅地块全部由本地国企以底价成交，零溢价、零竞价。同一场新政之下，一线城市核心区与弱二线城市呈现出截然不同的市场温度。
核心分析
一、现房销售新政重构房企商业模式
「8·28」新政推动预售制向现房销售转型，本质上是将行业风险在开发商、购房者与金融机构之间重新分配。预售制下，房企以「高杠杆、快周转」模式扩张，资金回笼快、占用量小；现房销售则要求企业垫付全部开发成本直至竣工交付，资金周期显著拉长，对现金流管理、产品品质与成本控制能力的要求全面跃升；从财务结构看，现房模式将同时推高资金峰值与利息成本，加速行业向重资产精细化运营转型。值得注意的是，此次深圳成交地块因早于新政挂牌而无现房销售硬性约束，深圳的现房销售细则尚在酝酿——政策过渡期本身成了一种稀缺资源，房企抢在新政全面落地前锁定仍可预售的存量地块，属于典型的政策窗口期策略。
二、逆周期补仓与「确定性溢价」的战略逻辑
在行业整体缩表的背景下，中海以超125%的溢价拿地并非头脑发热，而是基于稀缺资产的战略性配置。该地块紧邻双地铁与名校学区，周边二手房挂牌均价普遍在15万元/平方米以上，片区断供近十年意味着近乎垄断的供给地位；参照海德园项目2021年至2024年「四开四罄」的历史表现，未来约120套高端改善产品的去化确定性极高。对中海而言，2026年前8个月在深圳以260.09亿元销售额落后华润置地25.67亿元，这宗核心区豪宅地块正是冲击区域销售榜首的关键筹码。头部央企凭借低成本融资与高端产品线操盘能力，愿意为核心地段支付「确定性溢价」——这恰是央国企与出险民企在拿地能力上的分水岭；年内保利置业亦以150.74%的溢价率竞得南山科技园宅地，楼面价10.86万元/平方米创下深圳新高。
三、城市能级分化下的资源配置战略
深圳土拍257轮竞价与福州撤牌、底价成交的对照，揭示了行业深度分层的现实。福州被撤牌的2026-35号地块面积最大、最易走量，却因报名不足连拍卖场都没有上；成交的三幅地由本地国资「托底」式获取，出让方主动降价让利，也未能换来新的市场化买家。城市分化的背后是购买力与库存周期的分化：深圳核心区新房供给长期吃紧、二手房价倒挂，而多数二线城市仍处于去库存阶段，同一政策在不同市场的弹性完全不同。对房企来说，「聚焦高能级城市、聚焦核心地段、聚焦改善产品」的三聚焦战略，已从可选项变为生存必选项。
管理启示
本案例揭示了制度变革期的战略选择逻辑。其一，商业模式转型需要预判力：现房销售的方向不可逆转，企业须提前重构以现金流为中心的经营体系，把「交付力」从成本项变为竞争力。其二，逆周期投资需要纪律性：高溢价拿地的底气来自对区域供求、竞品价格与自身产品力的量化测算，而非情绪化的抢地冲动；战略性地补仓核心资产，必须与自身融资成本、操盘能力严格匹配。其三，分化环境需要战略定力：主动收缩低能级市场、把有限弹药集中于确定性最高的市场，是缩表时代的理性选择。当制度红利与杠杆红利同时消退，真正的护城河只剩产品力与现金流；对城市管理者而言，土拍温度亦是财政与产业政策的反馈信号，供地节奏与结构管理本身就是城市经营战略的一部分。
其他思考
- 现房销售全面推行后，中小房企与代建企业将如何调整生存策略？
- 若你是中海管理层，如何测算这宗地块在现房新政预期下的盈亏平衡点与退出方案？
- 地方国资「托底」拿地模式对城市土地财政与商品房供给结构的长期影响是什么？
关键词：现房销售、逆周期拿地、城市分化
来源：每日经济新闻 | 整理：经管大课堂
原文链接：https://www.rcbom.com/stgy/6094.html
